热点资讯2025上半年房企商业运营大考：万达万科等巨头的转型答卷
2025年的夏天，中国房地产行业正经历着脱胎换骨般的蜕变。当人们还在讨论房价涨跌时，万达、万科、华润置地、龙湖、新城控股等头部房企已经悄然完成了一次商业模式的深度重构。最新的半年报数据显示，这些房企的商业运营与服务板块正成为抵御行业寒冬的关键防线，租金收入逆势增长、轻资产模式占比提升、经营性现金流改善成为三大亮点。
商业地产成新竞技场：租金收入演绎冰火两重天
梳理2025年上半年数据，商业地产领域的马太效应愈发显著。龙湖商业以22%的租金收入增幅领跑行业，其在核心城市的天街系列项目平均出租率维持在95%以上。华润置地依靠万象城、万象汇等产品线的全国布局，商业运营收入同比提升15%，其中杭州万象城单项目半年租金突破5亿元。
与之形成鲜明对比的是，部分转型迟缓的房企仍在承受商业空置率攀升的阵痛。某华东房企的社区商业项目平均出租率已跌破70%，不得不通过降租30%来维持基本运营。这种分化印证了行业共识：商业运营已从规模竞赛转变为能力比拼，精细化运营者得天下。
轻资产转型加速：代建业务成房企新增长极
在"去杠杆"的大背景下，轻资产模式成为房企的共同选择。碧桂园代建业务占比已提升至35%，较去年同期翻倍；万科通过"万物云"平台输出的商业管理项目新增12个，管理面积突破3000万平米。新城控股则依托"吾悦广场"品牌优势，上半年签约轻资产管理项目8个，预计每年可带来稳定管理费收入近2亿元。
这种转型带来的财务结构优化显而易见。TOP50房企平均资产负债率较2024年末下降3.2个百分点，其中华润置地、龙湖已连续两个季度保持"三道红线"全绿档。万科高管在业绩会上坦言："我们从开发商向城市服务商的转变，不是口号而是生存必需。"
差异化布局显现：大湾区与长三角成主战场
房企的商业布局策略正呈现明显的区域分化。万达集团2025年上半年新增的15个商业项目中，14个位于粤港澳大湾区和长三角城市群。万科在苏州、杭州等地的新开商业项目首年租金回报率均超6%，远高于行业平均水平。
这种区域集中度提升的背后是深刻的客群变化。龙湖商业数据显示，其长三角项目客单价同比提升18%，会员复购率达63%，显著高于其他区域。华润置地更在广州、深圳试点"商业+办公+长租公寓"的混合开发模式，单个项目的业态协同效应使整体收益提升20%。
服务板块崛起：物管与增值服务构筑第二曲线
当传统开发业务承压，物业服务与社区运营正在改写房企的营收结构。万科物业上半年营收同比增长25%，其中家政服务、车位运营等增值业务占比首次突破40%。华润置地新成立的康养事业部首个项目即获得超额认购，验证了"地产+服务"模式的可行性。
值得注意的是，这些服务板块的毛利率普遍高于开发业务15-20个百分点。龙湖智慧服务上半年净利润率达12.5%，为其集团贡献了超过13%的利润。某券商分析师指出："未来评价房企价值，服务收入占比将成为比土地储备更关键的指标。"
站在2025年年中的时点回望，中国房地产行业已悄然完成了一次静水深流般的转型。那些曾经依靠高周转、高杠杆狂奔的房企，如今正在商业运营与服务的赛道上重新起跑。半年报数据揭示的不仅是数字的变化，更是一个时代的转折——当开发商变成运营商，当卖房子转向提供服务，中国房地产才能真正走出周期波动，迎来持续健康发展的新纪元。正如一位行业观察者所言："这不是尾声，而是新商业文明的前奏。"
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